Le loyer commercial est pour vous, retailers, une charge non négligeable qui a un réel impact sur votre résultat d’exploitation. Alors est-il en adéquation avec votre chiffre d’affaire ? Quelques éléments de réponse.
Quel ratio pour juger du juste prix de votre loyer commercial ?
L’indicateur qui permet de juger du juste prix de votre loyer commercial est celui qu’on appelle le taux d’effort, à savoir le ratio suivant :
Montant du loyer charges comprises / Chiffre d’affaire
Globalement, et même si ce ratio varie énormément selon votre secteur d’activité, il est évident que s’il dépasse 15%, vous ne pourrez vraisemblablement pas assurer la pérennité de votre affaire sur le long terme. Selon les experts comptables, le ratio devrait même s’approcher davantage des 8 à 9% (et 6 à 7% pour les métiers de bouche, la culture, les loisirs…), mais force est de constater que dans la pratique, c’est rarement le cas. Crise et baisse de la consommation obligent, ces ratios tendent à exploser ces derniers temps, les loyers augmentant plus vite que les chiffres d’affaire.
Alors bien évidemment, il y a des exceptions. Citons le cas d’Apple qui enregistre des taux d’effort à faire pâlir de jalousie n’importe quel commerçant, mais cela s’explique tout d’abord par une rentabilité au m² hors du commun et un pouvoir de négociation des loyers dû au fait que dans une zone commerciale, l’enseigne génère du trafic, profitable à tous ses voisins !
Pouvez-vous revoir votre loyer commercial à la baisse ?
Dans la majorité des cas, le montant du loyer commercial est librement fixé entre les parties, et réévalué tous les trois ans.
A l’époque de votre installation, vous aviez choisi votre emplacement parce que tous les indicateurs étaient au vert. Votre local commercial était situé dans un environnement propice au bon développement de votre affaire. Vous aviez donc négocié le montant de votre loyer selon un prévisionnel de chiffre d’affaire réaliste, compte tenu de ces éléments. Mais, il est évident que de nombreux facteurs, totalement indépendants de la bonne gestion de votre commerce, peuvent remettre en cause l’attractivité d’un territoire et altérer vos résultats, ne serait-ce que le changement du tracé d’une ligne de bus ou le déménagement d’un commerce de proximité locomotive.
Si tel est le cas et si vous estimez que votre taux d’effort est désormais trop important, vous pouvez légitimement solliciter une baisse de loyer auprès de votre bailleur au regard des changements intervenus. Le plus simple pour aboutir dans ces démarches est de disposer d’éléments tangibles, comme ceux issus des capteurs qui permettent de chiffrer précisément et d’analyser le trafic piéton devant une vitrine. Cela dit, si les baisses constatées sont trop importantes, il faut se résoudre à dénoncer le bail et se mettre en quête d’un nouveau local plus attractif.
Notre conseil : surveillez quotidiennement les indicateurs d’attractivité de votre commerce (taux de fréquentation, taux de transformation magasin, etc…) et mensuellement des ratios tels que le taux d’effort, pour piloter votre activité avec des données fiables et réagir rapidement en cas de dérive.
